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一起房价上涨引发的官司

作者:张宝利  发布时间:2009-06-30 11:19:36


    法律背景:

    房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同,其特殊性在于合同所涉及的标的物是不动产,而房屋买卖合同就是以物权的变动为目的的,即将房屋的所有权转移给买方。我国法律规定房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动。这就在审理房屋买卖合同纠纷案件中出现债权与相关物权的关系界定问题。由于我国目前没有成熟统一的物权法,合同法对此也没有特别明确的规定,这类纠纷的处理也就相应缺少成熟的理论与实践依据。近年来,随着房价的变化,越来越多的房子官司和纠纷出现在我们的生活里……。

                                    房价飞涨 催生悔售官司

    孙先生和李先生于2003年签订二手房屋买卖合同一份,合同约定孙先生将自己座落在沈阳市和平区的一处房屋卖给李先生,房屋价款20万元,并由李先生交了1万元的定金。双方还约定由孙先生协助李先生办理房屋过户手续后将房屋交给李先生,李先生入住后付清全部房款。合同订立后,李先生按约定将定金支付给孙先生。但恰恰这时沈阳市的二手房价格开始大幅度上涨,因此孙先生后悔将房屋卖给李先生,进而拒绝去办理房屋所有权转移手续。李先生见状多次找孙先生,催促孙先生尽快履行合同,办理过户手续并交付房屋。这时孙先生明确表示要反悔,不愿再履行原来订立的房屋买卖合同,并主动提出可以按法律规定双倍返还李先生交付的定金。

    孙先生的行为引起李先生的不满,故而李先生于2005年初向法院提出起诉,状告孙先生,要求双方的房屋买卖合同继续履行。

    法庭传真:

    原告:要求被告孙先生继续履行合同,办理过户手续并交付房屋。理由是孙先生在房价大幅上涨的情况下,不顾原告李先生的利益,在没有理由情况下拒绝履行合同,违反了诚信原则,毁约是故意行为,理应承担民事责任。

被告:房屋所有权的转移应以买、卖双方办理房屋产权过户登记为标准,本案中原、被告双方虽签订了房屋买卖合同,但双方未办理所有权转移手续,房屋的产权证上登记的是被告的姓名。基于物权的排他性和无因性,该案中房屋的所有权应为被告方所有,被告可以双倍返还原告定金作为补偿。所以法院应当应驳回原告的诉讼请求。

    法院:本案的事实十分清楚,双方争议的焦点就是房屋买卖合同订立后,出卖方返悔,他应当承担什么民事责任的问题。涉及的法律知识是:在房屋买卖合同中债权行为和物权变动是统一的还是互相独立的。两种不同的认识会对上述纠纷产生不同的处理结果,不同的认识决定着被告是应当继续履行合同还是双倍返还定金即可。

    本案经审理后,法院认为:房屋买卖合同中物权的变动不是独立于房屋买卖合同之外的物权行为,而是买卖合同履行的组成部分,是买卖合同具体的履行方式。也就是说房屋所有权的过户登记行为是基于房屋买卖合同引起的,过户登记只是合同当事人意思表示的一种外在的确认,本身不具有独立的意义,它只是房屋所有权转移的必备要件,而对房屋买卖合同的效力不产生影响。换句话说,如果合同双方当事人就房屋所有权的转移已达成协议,但没有办理过户登记手续,肯定不会发生物权变动的效果,该房屋的所有权未发生转移,但这不影响合同的效力,买卖双方的债权、债务关系依然成立。故法院判令被告交付房屋,办理过户手续。

    法官说法:

    我国《民法通则》第85条将合同定义为当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议,就房屋买卖合同来说,本质上也是一种民事合同。它与其它的债权合同没有差异,只是在标的物的所有权转移过程中需要登记公示这一要件。我国目前的法律也不承认在不动产转让合同中存在债权合同和物权合同两个合同,实践中也是通过订立一个房屋买卖合同来完成整个交易活动的。房屋所有权的转移也是依据房屋买卖合同所产生的义务,所以房屋产权的过户登记不是一种独立的物权行为,而是买卖合同履行过程中的一种特殊的履行方式,过户登记行为也是要以不动产买卖合同为依据的,它本身也是房屋买卖合同的重要内容。如果一方不履行登记手续,另一方有权依据合同要求其履行。

    在我国司法实践中,如果当事人之间订立不动产买卖合同中,因具有欺诈、胁迫或违法行为等,被法院确认为无效或被撤销以后,即使不动产已交付、登记,也应撤销登记。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条规定:财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否,并不能影响双方协议的效力,该项规定当然也适用于房屋买卖合同。

    所以,在司法实践中,只要房屋买卖合同双方意思表示真实且不违反法律规定,那么就是有效的合同,如果出卖方反悔,拒不办理房屋产权过户登记手续,其结果仅仅是不发生物权的变动,但所有权没有转移并不影响合同债权的成立,买方可以依据买卖合同要求卖方继续履行合同,由卖方协助办理房屋产权过户登记手续。当然,在本案中原告具有选择权,他即可以要求被告继续履行合同,也可以要求被告双倍支返还定金,无论原告选择哪一种救济方式,法院都应当支持。

    在实践中还会遇到较为特殊的情况,如果在上述案例中孙先生将房屋卖给李先生后没有办理产权过户手续,嗣后由于房屋价格上涨的原因,孙先生又将同一房屋高价卖给了王小姐,并且到产权登记管理部门办理了登记手续,将房屋所有权转移给了王小姐,同时李先生仍然依据合同要求孙先生继续履行合同以获取房屋的所有权,就此产生纠纷应如何解决呢?我认为,这种情况应当适用不动产的善意取得制度。只要是第三人有偿的、善意的取得该房屋,那么法律应当保护这种交易的稳定和安全。从根本上讲,房屋的登记公示手段主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益,法律根本没有必要设立登记制度。所以虽然孙先生和李先生订立合同在先,但该合同实际未履行完毕,房屋的所有权没有转移给李先生,还是登记在孙先生的名下,这时只要孙先生又同王小姐订立了买卖合同,王小姐支付了价款,并且依据与孙先生订立的房屋买卖合同完成了物权的变动,那么王小姐就应当获得房屋的所有权,并对外产生公信力,其对房屋的所有权应受法律保护。关于原买、卖合同双方的纠纷应当通过双方的买卖合同来解决,依据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第85条的规定,由孙先生对李先生承担赔偿责任,赔偿李先生因孙先生违约所造成的一切损失。这里的损失主要应当包括利息损失和在此期间房屋价格上涨的差额损失。

                                      (作者为沈阳铁路运输法院民事庭副庭长)

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编辑:鲁平    

 

 

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