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房屋出售八年 妻子未在合同上签字房屋买卖合同是否有效

作者:沈阳铁路运输法院 陈 冰  发布时间:2009-09-23 10:00:46


    案情:

    1999年路某与林某签订一份《房屋买卖合同》,合同约定路某将其名下一房屋以65000元价格卖给林某,房屋更名费用由林某负担。合同签订当日,林某即将全部房款付清,路某也将房屋产权证交给林某。不日,林某入住该房至今。但此后八年中,林某多次找路某要求其协助自己办理房屋更名手续,路某一直以种种理由拖延,因此林某将路某告上法院要求其协助办理更名手续。

    争议:

    路某在庭审中提出,当初在签定《房屋买卖合同》时,只有他一个人在合同上签字,而作为房屋共有人的路某的妻子并没有在合同上签字,这份房屋买卖合同侵犯了他妻子许某的财产共有权,应认定为无效合同。且合同是在1999年签订,至今已有八年之久,在这八年间,林某并没有主张权利,已经超过法律规定的诉讼时效,法院应驳回林某的诉讼请求。

    判决:

    法院经过审理后认为,双方之间存在房屋买卖合同关系,虽该房屋系路某夫妻间共同财产,在签订房屋转让协议时,没有证据表明出售该房屋得到了许某的书面同意,但许某作为路某的妻子,应当知晓该房屋的产权情况,现该房已由林某入住八年,且在长达八年的时间里,许某从来没有提出过异议,按常理可推定许某知情。为保护交易安全,维护诚实信用的原则,应当认定双方之间房屋买卖合同关系合法有效。对于路某提出的林某请求超过诉讼时效的辩称意见,因路某所主张的权利属于物权请求权,不适用诉讼时效,故对路某的该辩解意见,法院不予采纳。据此,法院依法判决路某于判决生效之日起十日内协助林某办理该房屋的房屋所有权证的变更手续。

    评析:

    我国《婚姻法》第13条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。本案中讼争房屋是路某夫妻关系存续期间所得的财产是事实,确属路某夫妻共同财产,路某的这点主张是没有问题的,其主张因妻子许某没有在合同上签字合同即没有效力的说法也是有一定法律依据的。

    不仅是我国,大部分国家法律均规定夫妻之间是有日常家事代理权的, 所谓夫妻日常家事代理权,是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利,即夫妻于日常家事处理方面互为代理人,互有代理权。因此,只要属家事上的开支,夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。 由于夫妻日常家庭生活涉及到社会生活的方方面面,如果事无巨细都要夫妻双方亲自出马才能实施,或凡事都需夫妻双方协商一致方能对外采取行动,可想而知,夫妻双方是难以承受其烦的。因此,赋予夫妻双方日常家事方面互有代理权是方便婚姻生活的必然要求。但该代理权只适用于日常家庭事物,并不适用于房屋买卖这样的“大事”,根据我国法律规定,夫妻在婚姻关系存续期间,对于共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。夫妻双方出卖、赠予属于夫妻共有的财产,应取得一致的意见。也就是说属于夫妻共同财产的房屋,如果交易必须经过夫妻双方同意才生效。

    那么为什么本案中许某没有在房屋买卖合同上签字,法院却判决合同生效呢?原因就在房屋买卖合同签订的时间上。本案中房屋买卖合同是在1999年签订的,距离路某提出抗辩的时间已有八年之久,在这八年中路某和许某并没有就房屋买卖提出异议,我国法律规定,夫妻一方明知另一方处分财产而未作否定表示的,视为同意。也就是说在八年的时间里,法律推定许某应该知道房屋被卖的事实,但是并未提出房屋买卖合同无效的异议,那么法律就认定许某同意房屋买卖,因此法院判决该房屋买卖合同有效。

    建议:

    随着我国经济迅速发展和人民生活水平的提高,我们国家的房屋买卖近期出现大幅上升趋势,其中二手房交易占不小的比例,在这里建议要进行二手房交易的朋友们,买房者要注意所买房屋的所有权证书里“所有权人”一栏里所有权人到底有几个,在签定房屋买卖合同时一定要全部的房屋所有权人都签字,房屋买卖合同才有效,以防出现本案中林某的情况。卖房者要注意考虑好房屋是否要出卖后再签订合同,一旦签订了合同要反悔可是要承担相应法律责任的。

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编辑:鲁 平    

 

 

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